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菏泽楼市火热背后存隐忧:二手房成“期房”

发布更新时间:2018/12/25 9:10:15 浏览次数: 文章来源:中国证券报 手机阅览本文

标签:房产资讯 葡京娱乐 和坪村

  中国证券报记者近日实地探访了调控新政发布后的菏泽楼市,发现当地建设一片繁忙,新房市场火热。自2015年棚改加速推进以来,菏泽市短时间蓄积了大量房屋置换需求,带动房价涨幅超过6成,目前每平方米逼近万元。业内人士指出,此次政策对市场影响有限,更多在于心理层面的支撑。随着棚改货币化安置因地制宜的推行,菏泽楼市未来走势不确定性增加。

  12月18日,菏泽市住房和城乡建设局网站发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》,取消了对新购住房的限制转让措施。

  繁忙的景象

  走出菏泽火车站,行至不远便是一派繁忙而略显混乱的景象。空气中弥漫着灰尘的味道,耳边阵阵施工机械的轰鸣声。多条道路同时在施工,不少路口安放着临时信号灯,各种车辆挤在一起混合前行。

  大拆大建之下,菏泽呈现出混搭的风格。高楼林立精心布置的新区、杂乱的老城和繁忙建设的工地同时并存。

  除了工地多,在菏泽售楼处同样多。中国证券报记者粗略目测,密集的地方相隔50米就有一个售楼处。当地人戏称,目前菏泽满城都是售楼处。“全城没有100个也有大几十个。”

  售楼处数量井喷的背后是短期需求大量释放。2016年以来,菏泽的棚改规模始终位列全国第一,甚至被称为“拆迁第一市”。数字表现更加直观。据媒体报道,菏泽市住建局相关负责人表示,这几年菏泽相当于100万人口被“就地搬迁”。而菏泽市区常住人口不过70多万。此外,2018年之前货币化安置比例高。

  大批居民手握大量现金,短期急需购置住房。这使得菏泽楼市持续高烧不退。在此背景下,菏泽市楼市去化周期从2016年的18个月骤降至9个月。中国证券报记者走访发现,多处售楼处门庭若市。其中尤以集中提供满足刚性需求(教育)和改善需求房屋的牡丹区和开发区突出。

  “学区房基本都在牡丹区。开发区基本都是改善性住房,以200平米以上大平层、高端洋房、别墅为主。”某售楼处工作人员对中国证券报记者表示,“菏泽的房产,外地人买的比较少,本地人改善性需求为主。老城区大面积拆迁,新城配套设施逐步完善。万达、碧桂园这些大型开发商都有项目。”

  需求增长,住宅价格水涨船高。牡丹区和开发区普通住宅按照地理位置和住宅品质划分,均价在7000元-8000元/平方米,学区房新房均价在9000元-11000元/平方米。改善性住房方面,洋房均价在10000元-12000元/平方米,独栋别墅均价在20000元-30000元/平方米。二手房报价方面,学区房及优质地段与上述报价基本一致。其余类型房产较新房价格略低10%左右。

  鳞次栉比的新楼盘,似乎对菏泽高端房产的火热销售影响不大。某高端洋房别墅区销售人员对中国证券报记者表示:“洋房和别墅还没有开始建,别墅一共160套,目前只有不到10套的名额,需要直接与开发商联系才可能预订。预付押金150万元,明年开始动工,2020年交房。别墅报价在500万-2000万元,目前仅剩几套,全价都在800万元以上。”

  谈及近期新政的影响,多数购房者认为释放出的信号更加重要。“能不能涨不知道,但起码不会大跌吧。”一位看房者对记者表示。

  数据显示,2015年棚改尚未加速之际,菏泽房产均价为5000元/平方米,目前均价达到8000元/平方米,三年时间涨幅超过60%。

  二手房成“期房”

  不管是货币化补偿还是实物补偿,菏泽目前“人等房”矛盾比较突出。根据菏泽官方的说法,本次取消限售令是为了满足棚改安置居民的购房需求。取消“限售令”之后,菏泽二手房市场走势如何?

  中国证券报记者走访发现,与火爆的新房售楼处相比,多数二手房门店门可罗雀。背后的原因在于拆与建来的太急,不少二手房其实也是“期房”。

  “新政对二手房交易有一些影响,但影响不大。”某门店负责人对记者表示,政策变更前,本地户口居民持有时间不满两年,外地户口居民持有不足三年的,可以买卖但不能过户。新政实施后,按照拿到房本后的持有时间计算,分为“新证”(即不满足限售时间的房屋)和“老证”(满足限售时间的房屋)。“老证”普通住宅过户费2.5%,“新证”过户费8.1%。“新证”住宅可以买卖,就是费用高。不过,菏泽买房以熟人为主,过户时间可以商量;同时,二手房市场基本都是期房,房子都没盖好,晚个两年过户影响不大。因此,本地人购房感觉此次政策影响不大。

  回迁房建设进度太慢导致租房市场“一房难求”。近年来,菏泽城区大规模城市改造,使得回迁房成为热点话题。中国证券报记者走访发现,几乎每个楼盘近半数属于回迁性住房。“回迁房不在售楼处交易,价格较同一小区其余楼盘低1000元-2000元/平方米。”某售楼处销售人员对记者表示。

  但回迁房建设进度相对商品房要慢。某楼盘回迁房业主对记者说:“政策规定,开发商应该先盖回迁房再盖商品房。但多数开发商资金周转压力大,回迁房反而迟迟不盖,等商品房卖完了有了钱才盖回迁房。回迁房业主拿着微薄的安置费只能去租房。有些小区回迁费以高额利息为利诱迟迟不发放。”

  该业主的说法得到不少回迁房业主的证实。有业主对记者表示,短期租房人太多,房东很强势,上调租金价格的同时对租户挑挑拣拣。一些房东拒绝租房给有老人和孩子的家庭。

  楼市走向引关注

  7月12日,由住建部牵头,会同国家发改委和财政部有关负责人联合召开的棚改工作吹风会。住建部相关负责人表示,未来将因地制宜推进棚改货币化安置:在商品住房库存量较大的地方,可以继续推进棚改货币化安置;商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方,将更多采取实物安置。

  中国证券报记者了解到,今年年初以来,菏泽市货币化安置开始逐步收紧。此外,菏泽楼市仍以本地人购房为主,外来人口有限。未来楼市走向成为各方关注的焦点。

  不少业内人士指出,菏泽本次地产新政对当前市场的直接影响有限,更多在于心理层面和预期。未来走势需要看城市产业发展和人口的流动。

  合硕机构首席分析师郭毅持类似观点。她对中国证券报记者表示,菏泽市经济总量在山东省排名靠后,近年来经济快速增长中相当部分来自于房地产增速。这显示出房地产行业对当地经济发展的支撑作用。

  “如果产业发展和人口流入不能对楼市形成有力支撑,可能需要一些政策来‘救市’。本次菏泽新政对购房者信心的拉动作用明显。”郭毅表示。“但从长期看,菏泽楼市存在供应量可能大于真实居住需求、开发商资金相对紧张等系列问题。”

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